Este es uno de los programas de vivienda cooperativa más grandes y más ambiciosos de Europa, resultado de una colaboración entre 50 cooperativas diferentes. Trece edificios con casi 400 unidades de vivienda, 35 unidades de comercio y grandes espacios comunitarios compartidos e infraestructura de barrio (guardería infantil, centros de día, etc.) proporcionan hogares amigables con el medio ambiente para personas con una variedad de bagajes culturales y niveles de ingreso. El proyecto promueve la diversidad social a través de todos sus aspectos, desde el diseño arquitectónico a la distribución de los alquileres.
Detalles Completos
Descripción del Proyecto
‘Más que Vivienda’ es un gran desarrollo de vivienda cooperativa que busca anticipar las futuras necesidades de su comunidad y diseñar edificios y formas de vida que resuelvan estas necesidades.
El edificio está diseñado para utilizar la menor cantidad de energía posible pero también promueve estilos de vida sostenibles con bajo uso de automóviles y baja demanda de calefacción. Esto ayuda a los residentes a trabajar para el modelo de sociedad de 2000 Watt que ha adoptado la ciudad de Zúrich.
La sociedad de 2000 Watt es una visión ambiental originalmente promovida por el Instituto Federal de Tecnología de Suiza. Busca una reducción del uso e energía individual a un nivel que podría ser apoyado por la utilización continua de un generador de 2.000 watt. El uso promedio de energía es de alrededor de 5.000 watts por persona en Suiza. La Ciudad de Zúrich se ha comprometido a un objetivo que llevaría a sus ciudadanos al nivel de 2.000 watt para 2050.
El desarrollo es construido teniendo en mente el cambio de composición de las familias. Está diseñado para proporcionar viviendas para familias de todo tipo, incluyendo personas mayores, familias de una persona y familias nucleares tradicionales. El desarrollo tiene apartamentos de distintos tamaños e incorpora espacios comunes y habitaciones que están diseñadas para ser relevantes para distintos grupos demográficos y tipos de familia.
Trece edificios con casi 400 unidades de vivienda, 35 unidades de comercio y amplios espacios comunitarios compartidos fueron completados entre el otoño de 2014 y el verano de 2015. El proyecto fue completado a finales de 2015 con todas las unidades de vivienda y 90% de los espacios de comercio alquilados. En 2016, 1.200 residentes y 150 empleados viven y trabajan en los edificios del proyecto.
Fines y Objetivos
Las cooperativas en Suiza buscan operar de acuerdo con el principio de «ayudar a la gente a ayudarse a sí misma». El desarrollo ‘Más que Vivienda’ estuvo basado en esta tradición.
Otros objetivos incluyeron la creación de una comunidad que acogió a hogares y familias de todo tipo. Los valores son los de una comunidad abierta a todos, especialmente a aquellos con necesidad de vivienda asequible y de espacios asequibles de trabajo. También buscó promover los valores de tomar la iniciativa y auto-organización en estructuras democráticas básicas, y poner en práctica la visión de una sociedad de 2000 Watt.
Contexto
La población suiza está envejeciendo rápidamente. Suiza tiene una de las expectativas de vida más altas y una de las tasas de nacimiento más bajas del mundo. Esto ha llevado a un aumento de la población mayor, muchos de los cuales son solteros. Como resultado, la conformación de los hogares suizos está cambiando, con más hogares de una persona y más personas mayores.
Zúrich tiene un gran sector de vivienda cooperativa. Más del 25% de todos los hogares en la ciudad son sin fines de lucro. La mayoría de éstos son propiedad de cooperativas de vivienda. Pero por muchos años a fines del siglo veinte, la tasa de construcción en la ciudad fue extremadamente baja. Esta situación causó que se dispare el valor de la vivienda con precio de mercado y muchas personas no pudieron quedarse en la ciudad debido a los precios.
En 2011, hubo un referendo local en el cual la ciudad votó para aumentar la proporción de vivienda sin fines de lucro al 33% para 2050. Para lograr esto, la autoridad local liberó varios terrenos para el desarrollo de vivienda de bajo costo.
El área de Hunziker Areal, adonde se encuentra ‘Más que Vivienda’, fue uno de los terrenos liberados. Era un terreno amplio de cuatro hectáreas en el extremo norte de la ciudad. La tierra era un descampado junto a una planta de reciclaje. Era generalmente considerado como un distrito pasado de moda de la ciudad.
La naturaleza, ubicación y tamaño del sitio hicieron al desarrollo de alto riesgo. No hubo una sola cooperativa que pudiera o quisiera desarrollar el sitio por sí misma. Sin embargo, un consorcio de más de 30 cooperativas se reunió para formar ‘Más que Vivienda’.
Características clave
La participación está en el corazón de todo lo que ‘Más que Vivienda’ hace. Un ‘proceso de diálogo’ fue introducido al comienzo del diseño del edificio y continuó a través del desarrollo y en la operación y gestión de los edificios completos.
El diseño, por ejemplo, fue decidido a través de una competencia de arquitectura, lo que resultó en grupos de opinión adonde no sólo el jurado y los equipos ganadores participaron sino también futuros residentes, vecinos, las cooperativas fundadoras y representantes de la autoridad local.
Hasta el comienzo de la construcción en 2012, se tomaron en cuenta la opinión y visiones de las partes participantes. Espacios abiertos específicos y partes de la zona de los alrededores fueron deliberadamente dejados sin terminar cuando la gente se mudó, para que puedan ser adaptados cuando los residentes estuvieran en una mejor posición para ver cómo quieren que los espacios sean utilizados.
Todos los inquilinos están invitados a tener un papel activo en modelar el barrio. Diez espacios comunes no-comerciales están disponibles sin costo para ellos. Además, un presupuesto anual de aproximadamente CHF 80.000 (US$ 83.000) del fondo de solidaridad se encuentra a disposición de los inquilinos para iniciativas comunitarias, tales como agricultura y jardines comunes, establecer una tienda de comestibles, café, negocios de canje, clases de baile y yoga. Este fondo se recauda a partir de contribuciones de los residentes.
Actualmente, más de 40 grupos están registrados con y apoyados por ‘Más que Vivienda’. Además, se han establecido relaciones cercanas e iniciativas conjuntas con la escuela cercana y otras redes sociales en el norte de Zúrich, tales como un proyecto de trabajo para jóvenes.
¿Qué impacto ha tenido?
‘Más que Vivienda’ fue en sí mismo concebido como una innovación. Esto significa que es utilizado para poner a prueba varios proyectos de investigación tales como la sociedad de 2000 Watt.
El desarrollo fue financiado con participaciones en la propiedad proporcionada por los miembros fundadores, préstamos de la Ciudad de Zúrich, fondos nacionales para vivienda cooperativa y préstamos de bancos comerciales, sumando un total de 195 millones de CHF (US$ 202,5 millones). ‘Más que Vivienda’ estima que están encaminados a reembolsar los préstamos antes de la fecha de vencimiento.
La cooperativa se basa en principios sin fines de lucro. Esto significa que existen accionistas no comerciales y no existen pagos de excedentes para los miembros, más que el pago de intereses en la participación en la propiedad de los miembros. Casi todos los ingresos se obtienen del alquiler. Estos ingresos deben cubrir los reembolsos del préstamo de desarrollo y los costos de funcionamiento, así como también brindar financiamiento para nuevas renovaciones e inversiones de infraestructura.
Los apartamentos se alquilan a precios que son generalmente menores de un tercio del ingreso de la familia. El alquiler promedio para un apartamento familiar de cuatro habitaciones es de CHF 2.000 (US$ 2.000) por mes. Esto es alrededor del 70 al 80% de los niveles de mercado.
Veinte por ciento de las familias en el desarrollo tienen un ingreso por debajo del nivel de pobreza de Suiza. El alquiler de estas familias es subsidiado.
• En Suiza, se impone anualmente un tope de alquiler en las cooperativas. Se envían los presupuestos y si fuera necesario se ajustan los costos para asegurar que los precios de alquiler estén dentro de este tope. El tope corresponde a la cantidad necesaria para que las cooperativas cubran los costos de responsabilidad financiera (tasa de interés, deducciones), reservas para la renovación y costos administrativos. Este es el máximo que se les permite cobrar.
¿Por qué es innovador?
La escala y alcance de este proyecto lo hace uno de los programas de vivienda cooperativa más grandes y ambiciosos de Europa.
Las características ambientales del desarrollo van mucho más allá de los requerimientos legales. El desarrollo es el barrio de 2000 Watt más grande y es un banco de prueba extensivo para la vida de bajo carbono.
La política intencionada para promover la diversidad social a través del proyecto es innovadora. Los conceptos están incluidos desde el diseño arquitectónico (para responder a múltiples necesidades), hasta la gestión y la asignación de alquileres (a través de involucrar organizaciones que trabajan con distintos grupos que tienen baja representación).
El proyecto reúne el conocimiento sobre cooperativas tradicionales y nuevas ideas de otras más recientes, para producir una nueva forma de cooperativa compleja y experimental.
¿Cuál es el impacto medioambiental?
El complejo edilicio está diseñado para ser compatible con 2000 Watt. Esto significa que el uso de energía del edificio es lo suficientemente bajo para que la gente pueda vivir en él y lograr razonablemente el objetivo de 2000 Watt con cambios realísticos en sus estilos de vida. Hasta ahora, los hábitos de vida de los residentes no se han reducido aún para mantener el consumo de energía dentro del objetivo de 2000 Watt, pero el diseño y las iniciativas de estilo de vida promovidas en ‘Más que Vivienda’ han ayudado a trabajar hacia este objetivo.
El consumo de espacio de suelo es de 33 m2 por persona, lo cual es menor que el promedio de Zúrich (42 m2). No existen lavarropas individuales. En cambio, se pueden encontrar lavaderos compartidos y gratuitos en cada edificio residencial, equipados con lavarropas de eficiencia energética. Los grandes congeladores privados se reemplazaron por casilleros de congelador de alquiler y de ubicación central.
‘Más que Vivienda’ genera el 45% de su electricidad a través de celdas fotovoltaicas en los techos. La calefacción es proporcionada a través de un sistema de calefacción de distrito.
El edificio fue construido con materiales de baja energía incorporada. Dos casas están construidas completamente de madera sólida, una fue construida con hormigón de aislamiento. Todos los edificios tienen niveles de aislamiento térmico extremadamente altos.
‘Más que Vivienda’ es casi libre de automóviles y tiene buen transporte público, estacionamiento de bicicletas mayor al promedio y sólo 106 espacios de estacionamiento para personas con discapacidades o inquilinos de comercio (por ejemplo, empleados de panadería). Los residentes no son propietarios de autos pero utilizan el esquema nacional para compartir autos o eligen entre dos autos eléctricos y una flota de bicicletas compartidos y gestionados por la cooperativa.
Los árboles y arbustos nativos mejoran la biodiversidad y una casa tiene un jardín vertical. Los residentes cultivan dos jardines comunales urbanos y espacios para hierbas.
¿Cómo es su sostenibilidad financiera?
El desarrollo es financieramente sostenible. Está encaminado para reembolsar los préstamos de desarrollo antes del vencimiento. Los costos operacionales y de reembolso son cubiertos por el ingreso de los alquileres. Cada residente se convierte en un miembro de la cooperativa y compra acciones. A través de esto, el patrimonio neto aumenta con el tiempo y la existencia de capital puede ser disminuida.
El desarrollo ha creado 150 empleos, lo cual aumenta la riqueza de la comunidad.
El alquiler se cobra entre un 20% y 30% por debajo de los niveles de mercado, creando ahorros para aquellos que vienen de vivienda con precios de mercado.
¿Cuál es el impacto social?
La meta del desarrollo es crear un barrio animado, adonde la gente disfrute de vivir, trabajar y pasar su tiempo libre.
El desarrollo está diseñado para personas de todos los estratos sociales y todas las edades. Al explorar las necesidades de vivienda del futuro, ‘Más que Vivienda’ ofrece espacios para todo tipo de familias, desde unidades individuales y apartamentos familiares hasta apartamentos grandes grupales con hasta 15 habitaciones.
El proyecto buscó activamente involucrar a grupos excluidos y los apoyó a través de actividades para facilitar la integración. A pesar de que los precios de alquiler son ya bajos en comparación con el mercado abierto, 80 de los 370 apartamentos tienen un subsidio adicional del 20% de parte de las autoridades públicas. El 10% de los apartamentos están reservados para organizaciones de caridad y fundaciones sin fines de lucro que trabajan con personas con discapacidad, familias con historia de inmigración y presupuestos restringidos o niños al cuidado.
La estructura cooperativa brinda un marco adonde los individuos están empoderados para participar activamente y modelar su comunidad, lo cual no sólo crea fuertes redes sociales sino también proporciona un ambiente seguro y apropiado. Alrededor del 65% de los habitantes no han vivido en vivienda cooperativa antes, y han sido apoyados en el aprendizaje y la participación de las estructuras democráticas de la cooperativa. Con más de 300 niños menores de 17 años, una gran comunidad de adultos jóvenes crecerá en la próxima década con un entendimiento más profundo de la sostenibilidad ecológica y social y entendiendo los valores de vivienda compartida.
El vivir en una comunidad promueve la integración social e intercultural. Los intercambios con los vecinos también incluyen el tener que aprender cómo lidiar con conflictos.
Obstáculos Encontrados
Un obstáculo central encontrado fue la complejidad del desarrollo, lo cual fue inicialmente subestimado. El desarrollo de un proyecto tan grande con cinco firmas de arquitectura, cientos de especialistas en planeamiento, a quienes se pidió que fueran innovadores, y un contratista bajo considerable presión de rentabilidad (para mantener bajos los alquileres), fue un gran desafío.
Como cooperativa recientemente fundada, otro obstáculo fue lograr el financiamiento inicial. La ayuda de las cooperativas grandes y arraigadas en Zúrich fue crucial. Éstas dieron credibilidad a la fiabilidad del concepto y proporcionaron financiamiento para el desarrollo del proyecto, y sus relaciones de larga data con instituciones financieras y con la Ciudad de Zúrich ayudaron a obtener préstamos de bajo interés y garantías.
Lecciones Aprendidas
En cuanto a la diversidad social de los habitantes, el desarrollo tiene una amplia variedad de bagajes culturales, ingresos y edades, pero las personas mayores de 70 años tienen baja representación.
Se descubrió que la gente mayor necesitaba más tiempo para decidir y planear antes de mudarse a una nueva comunidad, pero existía presión financiera para alquilar todos los apartamentos lo más rápidamente posible. Ahora reconocen que deberían haber reservado más unidades pequeñas para personas mayores, para asegurar que tengan mayores oportunidades de ser parte del proyecto.
‘Más que Vivienda’ reservó una parte de las cuatro hectáreas de terreno para desarrollos futuros. Esta puede ser una oportunidad para ajustar el diseño y la asignación de espacio basado en las críticas existentes y futuras.
Evaluación
Tres evaluaciones distintas se están llevando a cabo pero deben ser aún reportadas:
Un programa de investigación de tres años está actualmente evaluando la contribución del desarrollo al concepto de la sociedad de 2000 Watt.
Un programa de investigación de tres años en cooperación con la Fundación Age de Zúrich está evaluando la composición demográfica de la cooperativa.
Una evaluación final se está llevando a cabo con el contratista principal Steiner AG.
Reconocimiento
Ganador de «Premio de Vivienda Europea Liderada por la Comunidad» 2016 de Urbamonde .
Premio de Oro a Mejores Arquitectos por «Mehr als Wohnen, Haus G» .
Ganador del Premio Especial Premios Ladrillo 2016 por Haus A de Arquitectos Dúplex.
Pre-seleccionado para «Auszeichnung für gute Bauten 2011 – 2015» Ciudad de Zúrich (los ganadores aún no han sido anunciados).
Existe una serie de publicaciones en el sitio web Mehr als Wohnen (vea Medienspiegel) en alemán, y el proyecto también ha sido capturado en TV y en cine .
La cooperativa ofrece visitas guiadas para grupos e individuos. Desde mayo de 2015, más de 3.300 personas han visitado el sitio. La mayoría son de Suiza pero se han recibido visitas de todas partes del mundo.
Transferencia
El establecimiento de ’Más que Vivienda’ fue un detonante importante y tuvo un gran impacto en el desarrollo del norte de Zúrich como una nueva zona animada y sostenible de la ciudad. Muchos proyectos de construcción comenzaron en la zona (la cual era previamente sólo un terreno desechado y sin atractivo) con fines similares y llevados a cabo por cooperativas o autoridades públicas, por ejemplo, «Leutschenbach Mitte» de la Ciudad de Zúrich o «Thurgauerstrasse West», una cooperación entre la Ciudad y las cooperativas.
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